أخبرنا أحد طلابنا المستثمرين عن صفقة وصية مثيرة للاهتمام أو "مغامرة" يعملون عليها الآن ، وبينما هي قصة جيدة ، فإنها توضح أيضًا الكثير من التفاصيل والمشتريات والخروج من الوصايا.
شارك البائع (سنطلق عليه سكوت) في ملكية هذا المنزل مع والدته ، وشارك في توقيع القرض مع والدته. ماتت أمي منذ 3 سنوات حتى الآن.
يقول سكوت إن أخته تعيش هناك ولا تقوم بتسديد الدفعات ، لذا فقد تأخر سداد الرهن العقاري لمدة 6 أشهر ، وهو مستعد لبيع المنزل. قال إن أمي لم تترك وصية لعقارها ، لكن هناك 6 أشقاء آخرين. إذا لم يكن ذلك كافيًا لمغامرة استثمارية بالنسبة لك حتى الآن - يخبرنا سكوت أن البنك يهدد بحبس الرهن.
إنهم لا يهددون فقط .... نكتشف أنه من المقرر أن يذهب المنزل إلى قاعة المحكمة في غضون 3 أسابيع. لماذا قد يحاول أي شخص شراء فوضى مثل هذه في إطار زمني قصير؟ حسنًا ، يدين سكوت بمبلغ 33000 دولار + 5000 دولار من المدفوعات المتأخرة على منزل إعادة تأهيل لمستحضرات التجميل وإصلاح الضوء بقيمة 10 آلاف دولار تبلغ قيمته حوالي 140 ألف دولار عندما يتم إصلاحه بالكامل. لذلك دعونا نجري القليل من العمليات الحسابية لمعرفة ما إذا كان هناك القليل من الربح فيها.
140 ألف دولار من ARV ناقص Rehab 10 آلاف دولار ناقص BuySellHold 21 ألف دولار مطروحًا منه الربح 25 ألف دولار يساوي 84 ألف دولار MAO
لذا فإن الحد الأقصى الذي يمكننا تقديمه لهذا المنزل هو 84 ألف دولار ، ويجب أن يكون لديه 38 ألف دولار لتغطية الرهن العقاري والمدفوعات المتأخرة ، على سبيل المثال 35 ألف دولار أخرى حتى يحصل كل من سكوت وكل شقيق / وريث آخر على ربح قدره 5 آلاف دولار أيضًا . هذا إجمالي قدره 73 ألف دولار ، ولا يزال يترك 11 ألف دولار ربحًا إضافيًا للمستثمر !! هناك أموال طائلة يمكن جنيها إذا فهمت مثل هذه القضايا!
الآن ، كيف نعمل من خلال الأشياء العقارية. حسنًا ، أولاً ، سيتعين علينا (أو سكوت) التفاوض على هذا السعر مع جميع الأشقاء للتوصل إلى اتفاق بشأن حصتهم. بعد ذلك ، سيتعين عليهم جميعًا التحقق من أن "أمي لم تترك وصية". إذا كان الأمر كذلك ، يمكن أن يقدم سكوت التماسًا إلى محكمة الوصايا العارمة لتعيينه كمسؤول عن التركة وسيتعين عليه تشغيل إشعار بإعلان التركة ، والحصول على جميع الأشقاء للتوقيع على مستند يوافق على تعيينه كمسؤول. الآن يمكن أن يوقع سكوت عقد الشراء بصفته "سكوت ، مدير تركة Momma".
إذا قال الأشقاء "لا ، أمي كانت لديها وصية"…. ثم قمنا بضرب سكوت بسبب الإزعاج ، ونرى من تم تعيينه كمنفذ للملكية في وصيتها. هذا الشخص عندها سيطلب من المحكمة إثبات الوصية ، وعرض إعلان. ثم يتعين على المنفذ التوقيع على عقد الشراء باسم "[الاسم] ، منفذ تركة الأم" ، وبيع المنزل وتوزيع الأرباح على الأخوة / الورثة كما هو موضح في وصية الأم.
في غضون ذلك ، لا تنسَ مزاد الرهن القادم أيضًا. إنه سباق بين التحقيق والرهن لمعرفة من سيصل إلى "خط النهاية" أولاً. لذا فإن المستثمر (يمكنها القول إنها صديقة لسكوت ، تساعد فقط) سيحتاج إلى التحدث إلى المُقرض أو محامي الرهن الخاص بهم ، من أجل إيقاف المزاد.
ستحتاج إلى الحصول على "كشف حساب" لمعرفة رصيد القرض ، وأيضًا ما هي المدفوعات المتأخرة والعقوبات وأتعاب المحاماة. يمكن دفع هذه الرسوم الإضافية من قبل المستثمر كتحضير لموضوع الشراء. يكمن الخطر في أنه إذا لم تكن هناك إرادة ولم يتمكن الأخوة / الورثة من التوصل إلى اتفاق سريع بشأن السعر ، فسيتعين عليها الاستمرار في سداد مدفوعات شهرية للمقرض لمنع حبس الرهن لكنها لن تمتلكه حتى الآن (نأمل ) توصل الأشقاء إلى اتفاق وتعيين سكوت كمسؤول.
يمكنني سماعك تقول "لكن يمكن للمستثمر أن يحاول إجراء عملية شراء قصيرة للبيع مباشرة من المُقرض ، ولا تقلق بشأن كل هؤلاء الأشقاء ومشكلات الوصية" ... المشكلة هي أنها لا تستطيع إقناع جميع المقترضين (الأم المتوفاة) بالتوقيع جميع أوراق البيع على المكشوف ، ولم يكن لديها العقار بعد تم اختباره بنجاح للحصول على مسؤول / منفذ قانوني جديد يمكنه التوقيع أيضًا.
لذلك لا يمكن لأحد أن يبيع بشكل قانوني ، ولا يوقع على أوراق البيع على المكشوف حتى يتم مراقبة أي من التركة أو يحجز المقرض الرهن ويستعيد ملكية العقار ... الساعة تدق ... سنرى.
أفضل النجاح والوفرة ،
لو كاستيلو
ZZZZZZ