تساعد برامج التأمين على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية الأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط على أن يصبحوا أصحاب منازل عن طريق خفض بعض تكاليف قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تشجع شركات الرهن العقاري على تقديم قروض للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية والمشروعات التي قد لا تكون قادرة على تلبية متطلبات الاكتتاب التقليدية من خلال حماية شركة الرهن العقاري من التخلف عن سداد القروض العقارية للممتلكات التي تلبي الحد الأدنى من المتطلبات.
برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية اليوم هو تكييف من نفس البرنامج الذي ساعد في إنقاذ مالكي المنازل من التخلف عن السداد منذ الثلاثينيات. اليوم ، لا يزال تأمين الرهن العقاري العائلي من شخص إلى أربعة أداة مهمة تسمح بها الحكومة الفيدرالية لتوسيع فرص ملكية المنازل لمشتري المنازل لأول مرة وللمقترضين الآخرين الذين لن يكونوا مؤهلين للحصول على قروض تقليدية بشروط ميسورة.
تم إجراء العديد من التعديلات على FHS في ما يقرب من ثمانين عامًا حيث كانت جزءًا من السياسة الفيدرالية للولايات المتحدة. يتضح أبرز هذه التغييرات في الفقرة 203 (ب) المضافة في الثمانينيات والتي تتيح مزايا عديدة لأول مرة ولمشتري المنزل المحرومين.
على عكس منتجات الرهن العقاري التقليدية ، والتي تتطلب في كثير من الأحيان دفعات مقدمة بنسبة 10 ٪ أو أكثر من سعر شراء المنزل ، فإن الرهون العقارية للأسرة الواحدة المؤمنة بواسطة قروض إدارة الإسكان الفدرالية بموجب القسم 203 (ب) تجعل من الممكن تقليل الدفعات المقدمة إلى أقل من 3 ٪ . وذلك لأن تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية يسمح للمقترضين بتمويل ما يقرب من 97 في المائة من قيمة شراء منزلهم من خلال الرهن العقاري ، في بعض الحالات.
مع معظم القروض التقليدية ، يجب على المقترض أن يدفع ، وقت الشراء ، تكاليف الإغلاق (الرسوم والتكاليف العديدة المرتبطة بشراء منزل) بما يعادل 2-3٪ من سعر المنزل. يسمح هذا البرنامج للمقترض بتمويل العديد من هذه الرسوم ، وبالتالي تقليل التكلفة الأولية لشراء منزل. تأمين الرهن العقاري FHA ليس مجانيًا: يدفع المقترضون قسط تأمين مقدمًا (يمكن تمويله) في وقت الشراء ، بالإضافة إلى الأقساط الشهرية التي لا يتم تمويلها ، ولكن بدلاً من ذلك يتم إضافتها إلى مدفوعات الرهن العقاري العادية.
أخيرًا ، تفرض قواعد قروض إدارة الإسكان الفدرالية قيودًا على بعض الرسوم التي قد تفرضها شركات الرهن العقاري عند تقديم القرض. على سبيل المثال ، قد لا تتجاوز رسوم إنشاء القرض التي تتقاضاها شركة الرهن العقاري للتكلفة الإدارية لمعالجة القرض واحد بالمائة من مبلغ الرهن العقاري.
إلى جانب تجديد لوائح إدارة الإسكان الفدرالية خلال الثمانينيات لاستيعاب سوق العقارات دائم التطور ، قامت الحكومة الفيدرالية بتكييف ما يعرف ببرنامج إعادة التمويل "الانسيابي". يشير هذا فقط إلى مقدار التوثيق والاكتتاب الذي يجب أن تقوم به شركة الرهن العقاري ، ولا يعني أنه لا توجد تكاليف متضمنة في المعاملة.
هناك بعض المتطلبات الأساسية للتأهل لخيار التبسيط. يجب أن يكون الرهن العقاري مؤمنًا بالفعل من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ويجب أن يكون الرهن العقاري المراد تجديده ساريًا ودفعه في الوقت المحدد حتى تاريخه ، ويجب أن تؤدي إعادة التمويل إلى خفض أصل الدين للمقترض ومدفوعات الفائدة الشهرية ، ولا يجوز سحب أي نقود على الرهون العقارية إعادة التمويل باستخدام عملية إعادة التمويل التبسيط.
قد تقدم الشركات عمليات إعادة تمويل مبسطة بعدة طرق. يقدم البعض عمليات إعادة تمويل "بدون تكلفة" (في الواقع ، لا توجد نفقات من الجيب للمقترض) عن طريق فرض سعر فائدة أعلى على القرض الجديد مما لو قام المقترض بتمويل أو دفع تكاليف الإغلاق نقدًا. من هذا القسط ، تدفع الشركة أي تكاليف إغلاق يتم تكبدها في المعاملة.
أيضًا ، قد تقدم الشركات عمليات إعادة تمويل مبسطة وتضمين تكاليف الإغلاق في مبلغ الرهن العقاري الجديد. لا يمكن القيام بذلك إلا إذا كان هناك ما يكفي من الأسهم في الممتلكات ، على النحو الذي يحدده التقييم. يمكن أيضًا إجراء عمليات إعادة التمويل المبسطة دون تقييمات ، ولكن لا يمكن أن يتجاوز مبلغ القرض الجديد ما هو مستحق حاليًا ، أي أنه قد لا يتم إضافة تكاليف الإغلاق إلى الرهن العقاري الجديد مع تلك التكاليف إما المدفوعة نقدًا أو من خلال معدل قسط التأمين كما هو موضح أعلاه. العقارات الاستثمارية (العقارات التي لا يقيم فيها المقترض كمقر إقامته الرئيسي) لا يجوز إعادة تمويلها إلا دون تقييم ، وبالتالي ، قد لا يتم تضمين تكاليف الإغلاق في مبلغ الرهن العقاري الجديد.
بمجرد القيام بذلك ، أو إذا كنت قد سددت بالكامل منزلًا مدعومًا من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، فقد تكون مستحقًا لتعويض من الحكومة. حوالي 1 من كل 10 من المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية يتركون الأموال في حسابات الضمان الخاصة بهم عندما يسددون قروضهم. متوسط المبلغ المسترد لكل مقترض حوالي 700 دولار.
بالإضافة إلى المزيد من الرهون العقارية القياسية المتوفرة في هذا البرنامج ، سمحت الحكومة الفيدرالية أيضًا بمزيد من الأشكال الإبداعية لأصحاب المنازل الذين يمكنهم التأهل ، جزئيًا على الأقل ، من تمويل قروض إدارة الإسكان الفدرالية. على سبيل المثال ، يوفر برنامج الرهن العقاري الموفر للطاقة التابع لإدارة الإسكان الفدرالية تأمين الرهن العقاري لشخص ما